Griechenland: Golden Visa, 100.000-Euro-Pauschale und 7-Prozent-Rente

Als EU-Bürger: Registrierung statt Visum

Für Deutsche gilt die Freizügigkeit. Du reist mit Personalausweis ein und darfst bleiben. Wer länger als drei Monate in Griechenland lebt, lässt sich bei der zuständigen Ausländerabteilung der Polizei registrieren und bekommt die Registrierungsbescheinigung für Unionsbürger. Verlangt werden im Kern Ausweis, Adresse und der Nachweis, dass du arbeitest, selbstständig bist oder ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung hast. Dazu kommt die griechische Steuernummer AFM, ohne die du weder einen Mietvertrag noch ein Konto sinnvoll abschließt.

Das ist Aufenthaltsrecht, kein Steuerstatus. Steuerlich ansässig wirst du in Griechenland im Regelfall über einen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen oder über den Mittelpunkt deiner Lebensinteressen. Und nur wer in Griechenland steuerlich ansässig ist, kann eines der Sonderregime nutzen.

Wann das Golden Visa trotzdem zählt

Das Golden Visa ist eine Aufenthaltserlaubnis für Drittstaatsangehörige. Für dich selbst brauchst du es nicht. Relevant wird es in zwei Fällen:

• Familie aus einem Drittstaat. Wenn deine Ehefrau, dein Partner oder deine Eltern keinen EU-Pass haben, hängen sie als Familienangehörige eines Unionsbürgers zwar ohnehin an deinem Freizügigkeitsrecht, das funktioniert aber nur, solange du tatsächlich in Griechenland lebst. Das Golden Visa gibt ihnen einen eigenen Titel ohne Mindestaufenthalt, etwa wenn ihr nur einige Wochen im Jahr dort seid.
• Eltern und Schwiegereltern. Das Programm kann Ehepartner, Kinder unter 21 sowie die Eltern beider Ehepartner einschließen. Für Eltern aus Drittstaaten ist das oft der einfachere Weg als der Familiennachzug.

Für alle anderen Leser ohne EU-Pass, etwa aus den USA, Großbritannien, der Türkei oder den Golfstaaten, ist das Golden Visa der klassische Weg zu einem Wohnsitzrecht in Griechenland und zur visumfreien Bewegung im Schengenraum.

Das Golden Visa seit 2024: drei Stufen

Mit dem Gesetz 5100/2024 hat Griechenland die Schwellen für Immobilien deutlich angehoben. Seit dem 31. August 2024 gilt:

• 800.000 Euro in Gebieten mit hoher Nachfrage: die Region Attika mit Athen, die Regionaleinheit Thessaloniki, Mykonos und Santorini sowie alle Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 Euro im übrigen Land.
• 250.000 Euro nur noch für zwei Sonderfälle: die Umwandlung einer gewerblichen Immobilie in Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes, jeweils im ganzen Land.

Dazu kommen Bedingungen, die die Werbung gern weglässt. In den beiden oberen Stufen muss die Investition in einer einzigen Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern Wohnfläche stecken, mehrere kleine Wohnungen lassen sich nicht zusammenrechnen. Bei der Umwandlung muss die Nutzungsänderung vor dem Antrag rechtlich abgeschlossen sein, eine Immobilie, die man nur umbauen könnte, reicht nicht. Beim Denkmal muss die Restaurierung bis zur ersten Verlängerung fertig sein, sonst droht der Widerruf und eine Strafe von 150.000 Euro. Nach Branchendaten läuft inzwischen der Großteil der neuen Anträge über den Umwandlungsweg.

Kurzzeitvermietung ist verboten. Wer eine Golden-Visa-Immobilie über Plattformen vermietet, riskiert den Titel und 50.000 Euro Strafe. Ein Rundschreiben vom April 2026 definiert Kurzzeitvermietung als Vermietung unter 60 Tagen ohne Zusatzleistungen, langfristige Vermietung bleibt erlaubt. Für Altfälle aus der Zeit vor der Reform gelten Übergangsregeln. Im Oktober 2026 hat der Migrationsminister angekündigt, Kaufverträge mit verdeckten Rückzahlungen zu prüfen, mit denen der effektive Preis unter die Schwelle gedrückt wird.

Neben Immobilien gibt es Finanzwege über Bankeinlagen, Staatsanleihen, Aktien oder Fonds. Die Beträge dazu werden von Kanzleien zwischen 350.000 und 800.000 Euro angegeben, aber nicht einheitlich, hier sind die aktuelle Fassung des Migrationsgesetzes und ein griechischer Anwalt maßgeblich. In der Praxis laufen nach Branchenangaben mehr als 95 Prozent der Anträge über Immobilien.

Ablauf, Gebühren und Wartezeit

Der Ablauf in Stufen:

• Steuernummer und Konto. Ohne AFM und griechisches Konto gibt es keinen Kauf.
• Kauf und Grunderwerbsteuer. Auf Bestandsimmobilien fallen 3 Prozent Grunderwerbsteuer plus 3 Prozent Gemeindezuschlag auf diese Steuer an, zusammen 3,09 Prozent. Dazu kommen Notar, Anwalt und Grundbuch.
• Antrag. Er wird bei der Migrationsbehörde gestellt, die biometrischen Daten werden persönlich erfasst. Das Ministerium nennt eine elektronische Gebühr von 2.000 Euro und 16 Euro für die Karte.
• Karte. Die Erlaubnis gilt fünf Jahre und wird verlängert, solange die Investition gehalten wird. Seit dem Gesetz 5275/2026, in Kraft seit Februar 2026, läuft die Frist ab Ausgabe der Karte und nicht mehr ab dem Antrag, Bearbeitungszeit frisst also keine Laufzeit mehr.

Die Wartezeit war lange das eigentliche Problem. Anfang 2025 lagen nach Branchenzahlen mehr als 52.000 Akten unbearbeitet, Investoren und Familienangehörige zusammen, Ende Juli 2026 noch rund 29.000. Wartezeiten von über 18 Monaten waren üblich, gut vorbereitete neue Akten gehen inzwischen schneller. Für Familienangehörige dauert es weiterhin länger.

Zwei weitere Punkte: Das Golden Visa erlaubt keine abhängige Beschäftigung in Griechenland. Und es führt nicht automatisch zum Pass. Die Einbürgerung verlangt sieben Jahre rechtmäßigen Aufenthalt mit tatsächlicher Anwesenheit, Griechischkenntnisse und eine Prüfung, wer nur Urlaub in seiner Wohnung macht, kommt nicht dorthin.

Angekündigt, aber nicht Gesetz: Im September 2026 hat der Premierminister eine Grunderwerbsteuer von 15 Prozent für Käufer aus Drittstaaten angekündigt, inzwischen ab 1. Juli 2027. Ein Gesetzentwurf lag bis Ende Oktober 2026 nicht vor. Käufer mit Daueraufenthaltsrecht sollen ausgenommen sein, EU-Bürger betrifft es nicht. Ebenfalls nur ein Vorschlag aus der nationalen Wohnungsstrategie 2026 bis 2035 ist ein Weg über mehrere Immobilien mit Langzeitvermietung.

Artikel 5A: 100.000 Euro Pauschale auf das Auslandseinkommen

Das bekannteste Regime steht in Artikel 5A des griechischen Einkommensteuergesetzes (Gesetz 4172/2013). Es richtet sich an Vermögende, unabhängig vom Pass, also auch an Deutsche.

Die Bedingungen:

• Neu in Griechenland. Du warst in sieben der letzten acht Jahre vor dem Zuzug nicht in Griechenland steuerlich ansässig.
• Investition von 500.000 Euro in Griechenland, in Immobilien, Unternehmen, Wertpapiere oder Anteile an griechischen Gesellschaften, abgeschlossen innerhalb von drei Jahren nach dem Antrag. Investieren kannst du selbst, über enge Verwandte oder über eine Gesellschaft, die dir mehrheitlich gehört. Eine Immobilie für das Golden Visa kann nach Kanzleiangaben zugleich diese Bedingung erfüllen.
• Steuerliche Ansässigkeit in Griechenland.

Die Folge: Auf dein gesamtes ausländisches Einkommen zahlst du eine feste Steuer von 100.000 Euro im Jahr, egal wie hoch es ist. Für jeden einbezogenen Angehörigen kommen 20.000 Euro dazu. Auf ausländisches Vermögen fallen dann auch keine griechische Erbschaft- und Schenkungsteuer an. Das Regime läuft höchstens 15 Jahre, eine Verlängerung gibt es nicht.

Seit 2026 ist das Verfahren flexibler. Das Gesetz 5313/2026 vom 25. Juni 2026 hat die alte Antragsfrist zum 31. März abgeschafft und die Zahlung vom Juli auf Ende Dezember verschoben. Nach der Entscheidung A.1147/2026 der Steuerbehörde AADE stellst du den Antrag bis zum 30. September. Wer bis zum 2. Juli zuzieht, kann wählen, ob das Regime schon im Zuzugsjahr oder erst im Folgejahr gilt, wer später kommt, startet im Folgejahr. Unterlagen bis 31. Oktober, Bescheid bis Ende November, Zahlung bis zum letzten Arbeitstag im Dezember. Angehörige lassen sich auch später innerhalb der 15 Jahre aufnehmen.

Was 5A nicht abdeckt: griechisches Einkommen. Mieten aus der griechischen Wohnung oder ein Gehalt in Athen werden normal besteuert. Und die Rechnung lohnt sich erst bei hohen Auslandseinkünften, wer 150.000 Euro Dividenden im Jahr hat, zahlt mit der Pauschale mehr als mit manchem regulären Satz in einem anderen Land.

Artikel 5B: 7 Prozent auf ausländische Renten

Für Rentner gibt es Artikel 5B. Die Bedingungen nach der aktuellen Entscheidung A.1192/2026 der AADE vom 22. September 2026:

• Ausländische Rente aus einer Pflichtversicherung, einer Betriebsrente oder einer Gruppenrentenversicherung.
• Fünf von sechs Jahren vor dem Zuzug nicht in Griechenland steuerlich ansässig.
• Zuzug aus einem Staat mit einem Abkommen über Amtshilfe in Steuersachen mit Griechenland, was für Deutschland gilt.
• Nicht gleichzeitig im 5A-Regime.

Die Folge: 7 Prozent Steuer auf das ausländische Einkommen, höchstens 15 Jahre lang ab dem Jahr des Antrags. Antrag bis 31. Oktober, mit derselben Zuzugsregel zum 2. Juli wie bei 5A, Zahlung in einer Summe bis Ende Dezember. Ratenzahlung gibt es nicht, und wer zu spät zahlt, verliert das Regime für dieses und alle folgenden Jahre. Das Regime gilt nur für den Antragsteller selbst, nicht für den Ehepartner, der stellt bei eigener Rente einen eigenen Antrag.

Ein Punkt, der für Deutsche wichtig ist: Im Ausland gezahlte Steuern werden auf die 7 Prozent angerechnet, ein Überschuss wird aber nicht erstattet. Wenn Deutschland deine Rente nach dem Doppelbesteuerungsabkommen weiter besteuern darf, etwa bei Beamtenpensionen, bringt dir 5B für diesen Teil wenig. Wer nur eine Beamtenpension hat, rechnet besser vorher.

Artikel 5C: halbe Steuer auf Arbeitseinkommen

Artikel 5C richtet sich an Menschen, die nach Griechenland ziehen, um dort zu arbeiten. Sieben Jahre lang sind 50 Prozent des Einkommens aus nichtselbstständiger Arbeit oder aus einer selbstständigen Tätigkeit in Griechenland steuerfrei. Bedingungen sind fünf von sechs Jahren ohne griechische Steueransässigkeit, ein Zuzug aus der EU, dem EWR oder einem Staat mit Amtshilfeabkommen, eine Anstellung bei einem griechischen Arbeitgeber oder einer griechischen Betriebsstätte oder ein eigenes Geschäft in Griechenland und die Erklärung, mindestens zwei Jahre zu bleiben.

Früher galt das nur für neu geschaffene Stellen. Diese Bedingung hat das Gesetz 5222/2025 vom Juli 2025 gestrichen. Wer als Remote-Arbeiter für einen deutschen Arbeitgeber in Griechenland sitzt, sollte nicht davon ausgehen, dass 5C automatisch greift, die Anbindung an Griechenland ist der Kern der Regel.

Die deutsche Seite

Griechenland macht den Zuzug einfach. Deutschland lässt dich nicht so leicht gehen:

• Wohnsitz. Unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, wer in Deutschland eine Wohnung hat, die er jederzeit nutzen kann, auch ohne Meldeadresse. Wer seine Wohnung behält, landet beim Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Griechenland von 1966, und das entscheidet nach ständiger Wohnstätte und Lebensmittelpunkt, nicht nach Tagen.
• Wegzugsbesteuerung. Wer mindestens 1 Prozent an einer Kapitalgesellschaft hält, versteuert beim Wegzug die stillen Reserven, als hätte er verkauft. Seit 2022 gibt es auch innerhalb der EU nur noch eine Ratenzahlung über sieben Jahre.
• Erweiterte beschränkte Steuerpflicht. Wer in ein Land mit niedriger Besteuerung oder Vorzugsbesteuerung zieht und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behält, bleibt mit seinen deutschen Einkünften bis zu zehn Jahre erweitert steuerpflichtig. Eine Pauschale von 100.000 Euro auf ein Millioneneinkommen ist genau die Art von Vorzugsbesteuerung, die diese Regel im Blick hat.

Wie diese Regeln zusammenspielen, steht im Überblick zu Plan-B-Wohnsitzen. Das Ergebnis hängt immer vom Einzelfall ab, ohne Berater auf beiden Seiten geht es nicht.

Griechenland im Vergleich

Innerhalb der EU konkurriert Griechenland vor allem mit Zypern und Portugal. Zypern ist für Kapitalerträge oft günstiger, weil Non-Doms dort gar keine Sonderabgabe auf Dividenden und Zinsen zahlen und keine Investition nötig ist. Griechenland punktet mit der Pauschale für sehr hohe Einkommen, der 7-Prozent-Rente und dem 5C-Regime für Berufstätige. Portugal hat sein Rentnerregime mit dem Ende von NHR gestrichen. Welche Golden-Visa-Programme in der EU 2026 überhaupt noch bestehen, steht im Überblick zu Golden Visas in der EU.